ארכיון תגיות: צוואה הדדית

כלים וטיפים לקיום חובת הגילוי בעסקת מקרקעין

כלים וטיפים
חובת הגילוי של מוכר בעסקת מקרקעין :

חובת גילוי החלה על המוכר נכס בעסקת מקרקעין נובעת מעיקרון תום הלב והעובדה שבידיו מרוכז מידע רב יותר לגבי הנכס ומצבו. המוכר אינו חייב לדאוג לאינטרסים של הקונה אלא, לגלות כל מידע רלוונטי לגבי הנכס ומצבו, כדי לקדם את העסקה, לרבות מידע מהותי שהרוכש יכולה היה לגלות בעצמו. בתי הפשפט לא פעם חייבו מוכרים לפצות רוכשים בגין הפסדים שנגרמו להם עקב הפרת חובת הגילוי בשלב המשא ומתן לפני כריתת חוזה המכר.
רכזנו עבורכם מספר כלים וטיפים, כדי להבטיח את קיום חובת הגילוי באופן הוגן, ללא פגיעה באינטרס העצמי:

העבירו לרוכשים את כל המסמכים שיש בידכם, תוכניות, הסכם רכישה, תסריט או כל מסמך שיש בידכם היכול להציג את הנכס ומצבו.

אין טעם בהסתרת מסמכים הנמצאים בידכם, ברוב המקרים ממילא הקונה יכול לגלות בעצמו את המידע ביגיעה סבירה.

גלו לרכוש אודות כל תוספת בנייה שבוצעה בנכס.

גלו לרוכש אודות כל חריגת בניה שיש בנכס.

גלו לרוכש על אי התאמה ברישום הנכס.

גלו לקונה אודות כל בעיה "כרונית" בנכס, בעיה חוזרת שתוקנה פעמים רבות והקונה לא גילה בעצמו.

גלו לקונה אודות תיקונים ושיפוצים שבצעתם בנכס, הציגו חשבוניות ככל שיש בידכם.

גלו לקונה כל ימדע שממלא הקונה יכול וסביר שהקונה יגלה בעצמו.

אם יש לכם ספק, אתם חוששים שגילוי המידע יפיל את "העסקה", סביר שזה מידע רלוונטי ושאתם חייבים לגלותו.

אם יש לכם ספק, התייעצו עם עורך דין המתמחה בעסקאות מקרקעין כדי לקיים את חובת הגילוי בתום לב.

חשוב לזכור שגם אם הרוכש יצהיר בחוזה שיחתם כי הוא בדק את הנכס, כי הוא קונה את הנכס  במצבו הנוכחי (AS-IS), וכי הוא מוותר על כל טענה לאי התאמה – אם הפרתם את חובת הגילוי אתם יכולים למצוא עצמכם נתבעים, גם זמן רב לאחר חתימת החוזה.

מצאתם רוכש לנכס שבעלותכם, אל תהססו ופנו לקבלת יעוץ מקצועי מעורך דין המתמחה בעסקאות מקרקעין!

כלים וטיפים לבדיקת התאמת נכס לפני קנייה

כלים וטיפים
בדיקת התאמת דירה לפני הרכישה:

ההחלטה על רכישת נכס מקרקעין הינה אחת ההחלטות המשמעותיות, המורכבות והיקרות ביותר שאדם רגיל מקבל בחייו. לעסקאות מקרקעין הבטים בתחומים רבים כגון: משפט, הנדה, תכנון ובניה, מיסוי ועוד, ולכן כאשר אתם עושים עסקה לרכישת נכס כדאי שיהיה לכם ליווי של עורך דין המתמחה בעסקאות מקרקעין.

עורך הדין  יבדוק עבורכם את את מצבו המשפטי, הפיזי, התכנוני, ההנדסי של הנכס, את ההתאמה באופן רישום הנכס בכל המרשמים, את הבטי המיסוי, וכל  פגם שיכול להכשיל את העסקה או לעכב את רישומה – ויבטיח שהעסקה תסתיים ברישום הזכויות בנכס על שמכם.

עלות הליווי אינה זולה ולעיתים במהלך הבדיקה עורך הדין מגלה אי התאמות וממליץ לכם לזנוח את העיסקה. לדוגמה לאחרונה משרדנו המליץ לשני לקוחות לזנוח את העסקה לאשר שבבדיקת הנכסים נמצאה אי התאמה בין רישום הנכס בתיק הבניין של הרשות המקומית לבין הרישום בטאבו.

השאלה הגדולה לבחור נכס שמתאים לצרכים שלנו.

רכזנו עבורכם מספר כלים וטיפים,היכולים לעזור בבדיקת התאמת נכס עוד לפני ההחלטה לעשות עסקה לרכישתו, כלים היכולים לחסוך לכם זמן וכסף:

לפני הכל בדקו מי מוכר את הדירה, בקשו לראות תעודות זהות.

שוחחו עם המוכרים, נסו להכיר אותם ולהבין מדוע הם מוכרים את הנכס.

 

בדקו את נסח הרישום של הנכס, הזמינו בעצמכם נסח מעודכן. אל תסמכו על נסח רישום שמציגים המוכרים.

בדקו שהמוכרים שפגשתם הם בעלי הנכס הרשומים, ואם אינם צרו קשר ישירעם בעי הנכס.

בדקו שאין כל מגבלה להעביר את הזכויות בנכס, כגון: הערות אזהרה, שיעבודים וכד'.

בקרו בנכס, בדקו את הבניין בו מצוי הנכס, לא מהר לבקר בנכס יותר מפעם אחת, ביום ובלילה.

בדקו תוכניות עתידיות לנכס, תמ"א, הוספת ממ"ד, הוספת מרפסות ומה אפשרויות ההשבחה.

בדקו את שטח הנכס בפועל, חשוב לבדוק שהשטח מתאים להצהרת המוכר ולרישום.

בדקו האם נעשו בנכס תוספות בניה או חריגות בניה.

בקשו חשבונית על שיפוץ או השקעה שנעשו בנכס, תיעוד זה מעלה את הביטחון בהצהרות המוכרים.

התרשמו מאופן התחזוקה, הגינון, והטיפוח של הבניין.

בדקו  מי תמגורר בבניין, בעלי הנכסים או שוכרים.

בדקו את חתך הגלאים של השכנים, מבוגרים או משפחות.

בדקו את התב"ע.

בדקו אילו מבנים צפויים להיבנות בסביבה והאם פיתוח האיזור יפגע בנכס או אולי ישביח אותו.

שוחחו עם שכנים, חפשו מפגעים בסביבת הנכס כגוןף כבלי מתח גבוה, אנטנה סלולארית או כל מפגע אחר שיכול לפגום באפשרות שלכם ליהנות מהנכס או לפגוע בערכו.

בדקו את דרכי הגישה לנכס, עומסי תנועה, נגישות לתחבורה ציבורית, מקומות חניה לכם ולאורחים ועוד.

בדקו האם בשכונה יש מבני ציבור כגון: גני ילדים, בתי ספר מתנ"ס, מועדון ספורט וכד' הנדרשים לכם.

בדקו את עלות ועד הבית.
בדקו את חיוב הארנונה.

בדקו את עלות מועדון הספורט השכונתי, מתנ"ס.

בקרו בסופר-מרקט השכונתי והתרשמו מרמת המחירים.

לכל עסקת מקרקעין יש הבטי מיסוי, מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה ועוד.

בדקו האם יש לכם פטור.

מומלץ לבחון מראש את הבטי המיסוי ולהעזר ביועץ מס.

ערכו סקר שוק, בדקו עסקאות בנכסים דומים, שוחחו עם מתווכים, בעלי נכסים בסביבה.

קחו בחשבון עלויות נוספות שתדרשו לשלם כגון: תשלום למתווך, לעורך הדין, אגרות לבנק וכד'.

תמיד, אבל תמיד, תוסיפו סכום כסף משמעותי להוצאות בלתי צפויות מראש!

ערכו בדיקה ראשונית לצורך קבלת משכנתא.

בדקו שלוח התשלומים שהמוכרים מבקשים מתאים לכם.

בדקו היטב שיש לכם די כסף למימון הרכישה!

בדקו האם מועד הפינוי מתאים לכם, קחו בחשבון אפשרות לעיכוב בפינוי וזמן לשיפוץ הנכס.

ואם נראה מתאים, אל תהססו לבצע שמאות מוקדמת, לבדוק ולאמת את מצבו התכנוני, המשפטי והפיזי של הנכס, ולאמוד את ערכו.

אל תחתמו על זכרון דברים לפני שתבדקו את הנכס.

תסמכו על עצמכם – אם יש לכם ספקות, בקשר לנכס, למוכרים, לסביבה, הנכס לא מתאים!

לא להחפז לעסקה, אם לוחצים עליכם לסגור עסקה בלי בדיקה יסודית, כנראה סבבדיקה תגלו בעיות!

חיסכון בבדיקת הנכס יכול לגרום לכם הפסד גדול, אין תחליף לבדיקה יסודית של הנכס.

לא לחתום על זכרון דברים או הסכם ללא ליווי של עורך דין המתמחה בעסקאות מקרקעין.

 

בדיקה עצמית של נכס יכולה לחסוך לכם זמן וכסף כאשר אתם מחפשים נכס שיכול להתאים לצרכים שלכם. יחד עם זאת חשוב לזכור שאין תחליף לליווי מקצועי של עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין בכל עיסקת מקרקעין.
מצאתם נכס מתאים אל תהססו ופנו לקבלת יעוץ מקצועי!

איך מחולק רכוש של בני זוג לאחר פטירת אחד מהם?

חלוקת רכוש של בני זוג
לאחר פטירת אחד מהם?

שני חוקים יכולים להקנות לבן זוג זכויות ברכוש שהיה לבני הזוג בעת פטירת אחד מהם. חוק יחסי ממון מחיל שיתוף בנכסי בני זוג ובמקרה של פטירת אחד מהם מחולק הרכוש של הצדדים מחצית לעיזבון הנפטר ומחצית לבן הזוג שנותר בחיים, ובנוסף חוק הירושה מקנה לבן הזוג שנותר בחיים זכות ברכושו של בן הזוג שנפטר. יחד עם זאת, שני החוקים מאפשרים לבני הזוג לשנות את המנגנון הקבוע בחוק,  באמצעות הסכם ממון – לקבוע איזה רכוש ישותף בין בני הזוג ומה יהיו הזכויות של כל אחד מהם ברכושו של האחר ובאמצעות צוואה –  לקבוע מי יהיו יורשי כל אחד מהם ומה יהיה חלקם בעיזבון.

 

דוגמה מהחיים: בעל בפרק ב', אב לילד מנישואין קודמים, ואישה בנישואים ראשנוים ערכו הסכם ממון בו הוסכם בין הצדדים להחריג את השיתוף בדירה שהבעל קיבל מהוריו במתנה ובהסכם הממון צויין שהזכויות בדירה לאחר מות הבעל יעברו לילד, אך הבעל לא ערך צוואה. למרבה הצער הבעל נפטר זמן קצר אחרי הנישואין. האישה דרשה לקבל מחצית מהדירה, כיורשת לפי הדין של הבעל וטענה שהסכן הממון אינו צוואה. במקרה זה הצדדים הגיעו להסדר מחוץ לכתליי בית המשפט, משפחת הבעל שילמה לאישה פיצוי נכבד תמורת וויתור על הזכויות בדירה.

 

אדם אינו יכול להוריש רכוש שאינו שלו: היקף הרכוש של בן הזוג שנפטר נקבע לפי חוק יחסי ממון. וכדי להחיל הפרדה רכושית בין בני זוג יש לערוך הסכם ממון או הסכם חיים משותפים.

 עיזבון  מחולק לפי הדין, אלא אם הנפטר ערך צוואה: אין תוקף להוראות בהסכם ממון המחייבות וויתר על זכיות לפי חוק הירושה.

חשיבות עריכת הסכם ממון וצוואה בולטת כאשר בני הזוג אינם מעוניינים לקיים שיתוף מלא האחד ברכוש האחר לדוגמה בפרק ב' כאשר יש פער כלכלי בין הצדדים, ובכך להבטיח כי לאחר פטירתם רכושם יחולק ליורשיהם, לפי רצונם.

 

משרדנו מתמחה בעריכת הסכמי ממון וצוואות, ניתן לפנות למשרדנו בכל עת.

Ⓒ 2024 - All Rights Are Reserved

שאלות ותשובות – הסכם חלוקת עיזבון

כלים וטיפים
הסכם חלוקת עיזבון:

חוק הירושה קובע כי יורש עתידי רשאי לבצע עסקה בנכס אשר הוא עתיד לקבל בירושה. היתר זה מאפשר ליורשים להתקשר ביניהם בהסכם לפיו הם קובעים את אופן חלוקת העיזבון בשונה מזה הקבוע בצוואה או לפי הדין, הסכם הנקרא "הסכם חלוקת עיזבון". חשוב לזכור כי כדי ליהנות מההיתר בחוק יש להקפיד שההסכם נערך בין יהיורשים בלבד, ההסכם מתייחס לנכסי העיזבון בלבד ושההסכם נחתם לפני חלוקת העיזבון.

עריכת הסכם לחלוקת עיזבון יכולה לפתור בעיות רבות בין יורשים, מומלץ להתייעץ עם עו"ד המתחמה בעריכת הסכמי חלוקת עיזבון בטרם חתימה.

ריכזנו עבורכם שאלות נפוצות שהופנו למשרדנו בעניין הסכמי חלוקת עיזבון:



מהו הסכם לחלוקת עיזבון?

זהות היורשים וזכותם לחלקים בעיזבון נקבעת לפי צו הירושה או צו קיום הצוואה. לעיתים היורשים מעוניינים לחלק ביניהם את נכסי העיזבון באופן שונה מזה שנקבע בצו הירושה או בצו קיום הצוואה, במקרה כזה היורשים רשאים להגיע להסכם באשר לחלוקת נכסי העיזבון בין היורשים בכל חלוקה שתהא מקובלת על היורשים החותמים על ההסכם.



מי כיול לערוך הסכם חלוקת עיזבון?

התנאי הבסיסי לעריכת הסכם חלוקת עיזבון הוא שהצדדים להסכם הינם יורשים לפי צו הירושה או צו קיום הצוואה. מי שאינו יורש לא יכול להיות צד להסכם חלוקת העיזבון.



אילו נכסים יכולים להיכלל בהסכם חלוקת עיזבון?

הסכם חלוקת עיזבון יכול להתייחס לכלל הנכסים והזכויות שהצדדים להסכם זכו בהם בהתאם לצו הירושה או הצו לקיום הצוואה.



מה ההוראות שאפשר לכלול בהסכם חלוקת עיזבון?

הסכם חלוקת עיזבון נדרש לכלול הוראות ברורות כיצד הוסכם בין היורשים שעורכים את ההסכם על חלוקת חלקם של אותם צדדים בעיזבון.



האם נדרש לאשר הסכם חלוקת עיזבון בבית המשפט?

הסכם חלוקת עיזבון תקף ממועד חתימתו ואינו מחייב אישור של בית המשפט, אלא אם אחד הצדדים להסכם הוא קטין או פסול דין.
יחד עם זאת אין מניעה להגיש הסכם חלוקת עיזבון לאישור בית המשפט.



מתי ניתן לערוך הסכם חלוקת עיזבון?

הסכם חלוקת עיזבון יכול להיחתם בין היורשים ממועד פטירת המצווה ועד למועד חלוקת העיזבון. לאחר חלוקת העיזבון הרכוש הפך לרכושו האישי של כל אחד מהיורשים ולא ניתן לבטל את הרישום הנכסים שבוצע ולחלק את הרכוש מחדש.



האם נדרשת הסכמת כול היורשים?

הסכם חלוקת עיזבון יכול להיחתם בין חלק מהיורשים ולהורות על אופן חלוקת החלק של אותם יורשים בעיזבון, במקרה כזה החלק של היורשים האחרים יחולק בהתאם להוראות צו הירושה או צו קיום הצוואה.

אין כל חובה לכלול בהסכם את כול היורשים או את כל נכסי העיזבון.



האם להסכם חלוקת עיזבון יש השלכתו מיסוי?

להסכם חלוקת עיזבון, אשר נחתם בין היורשים (או חלקם) ואשר מחלק רק את נכסי העיזבון (או חלקם), אין השלכות מיסוי.
חשוב לזכור כי כאשר כוללים בהסכם גם הוראות לחלוקת רכוש אחר (שאינו נכלל בנכסי העיזבון) ההסכם הופך ל"הסכם לחלוקת עיזבון ורכוש אחר" ולהסכם כזה יש השלכות מיסוי.



מה היתרון בהסכם חלוקת עיזבון על פני הסתלקות?

הוראות החוק מגבילות את יכולתו של יורש להסתלק מנכס ספציפי בעיזבון ו/או לטובת נהנה כזה או אחר. הסכם חלוקת עיזבון מאפשר גמישות רבה בחלוקת העיזבון בין היורשים ונותן מענה למרבית הקשיים הקיימים המנגנון ההסתלקות.
ככלל, הסכם חלוקת עיזבון עדיף על פני הסתלקות יורש מחלקו בעיזבון.

שאלות ותשובות – ירושה לפי דין

כלים וטיפים
ירושה לפי דין:

עם מותו של אדם, עוברים נכסיו – כספים, נדל"ן, חסכונות, פקדונות, זכויות, חובות, רכוש וכו' – מכונים"עיזבון" ליורשיו.

לרוב אנשים נמנעים מעיסוק בסוף החיים "יהיה בסדר", ואינם עורכים צוואה.

במקרים אלה הזוכים בעיזבון, לאחר לכתם, יהיו היורשים על פי דין, אשר זהותם וחלקם בעיזבון נקבעים על פי הוראות חוק הירושה.

רכזנו עבורכם שאלות נפוצות שהופנו למשרדנו בעניין ירושה לפי דין:

עיזבון מחולק ליורשים לפי הדין כאשר אדם אינו עורך צוואה או כאשר צוואתו נפסלת ואין צוואה מוקדמת יותר או כאשר אין הוראה בצוואה לגבי הזוכים בחלק מהרכוש.

סדר היורשים על פי דין מסודרים לפי שלוש דרגות קרבה, חלוקת סדרי העדיפויות נעשית לפי ראשי האב ("פרנטלות") אליהם משתייכים בני המשפחה.
להלן דוגמאות לחלוקת העיזבון לפי הדין:
1. אם נפטר הותיר אחריו בן זוג וילדים, העיזבון מתחלק שווה בשווה בין בן הזוג לבין הילדים וילדיהם.
2. אם הנפטר הותיר אחריו בן זוג אך לא הותיר ילדים, העיזבון נחלק שווה בשווה בין בן הזוג ובין הורי הנפטר.
3. אם הנפטר הותיר אחריו בן זוג ואחים בלבד, העיזבון יחולק 2/3 לבן זוג ו-1/3 הנותר מתחלק בין האחים באופן שווה ביניהם.
4. אם הנפטר הותיר בן הזוג ולא הותיר אחריו ילדים, נכדים, אחים, אחיינים, הורים והורי הורים – בן הזוג יורש את כל העיזבון.
5. אם הנפטר הותיר ילדים ולא הותיר בן/בת זוג – הילדים ירשו את העיזבון כולו.
6. אם הנפטר לא הותיר בן/בת זוג ולא הותיר ילדים הורי המנוח, אחיו ואחיותיו מתחלקים בכל העיזבון.
אם הנפטר לא הותיר בן/בת זוג, ילדים, הורים או אחים, העיזבון יחולק בחלקים שווים בין הורי הוריו של הנפטר וצאצאיהם (בני דודיו של הנפטר).
מי שמעוניין לקבוע בוודאות את זהות יורשיו ואת אופן חלוקת רכושו לאחר אריכות ימיו צריך לערוך צוואה.

מומלץ לכל אחד ואחת לערוך צוואה!
בהיעדר צוואה הרכוש יחולק ליורשים לפי הדין, כל מי שמעוניין לחלק את רכושו בשונה מההסדר הקבוע בדין חייב לערוך צוואה.

שאלות ותשובות – צוואה הדדית

כלים וטיפים
צוואה הדדית:

זוגות רבים הפונים למשרדנו מבקשים לערוך צוואה הדדית.  ברוב המקרים מבקשים לקבוע שרק לאחר מות האחרון מביניהם, יעבור רכושם לילדיהם. באמצעות הצוואה הדדית בני הזוג מעוניינים למנוע סכסוך בין בן הזוג הנותר בחיים לבין הילדים של בן הזוג שנפטר (הן המשותפים והן ממערכות יחסים קודמות).

צוואה הדדית אינה צוואה רגילה ונדרש לבצוואה הוראות צופות פני עתיד אשר ישמרו על יכולתו של בן הזוג הנותר בחיים להמשיך בחייו ויחד עם זאת לשמור שרצון המצווה יתקיים ושלאחר מות בן הזוג האחר, העיזבון יעבור ליורשים.

לכן מומלץ להתייעץ עם עו"ד המתמחה בכתיבת צוואות בטרם עריכת צוואה הדדית.

ריכזנו עבורכם שאלות נפוצות שהופנו למשרדנו בעניין עריכת צוואה הדדית:

סעיף 8א לחוק הירושה קובע כי בני זוג רשאים לכתוב צוואות הדדיות. למעשה בני הזוג מסכימים לערוך לכל אחד מהם צוואה אשר מסתמכות האחת על השנייה.
לרוב צוואות הדדית כוללות הוראות הדדית כגון: הראשון מבני הזוג שנפטר יעביר את כל הרכוש לבן הזוג הנותר בחיים ואחרי אריכות ימיו יעביר בן הזוג הנותר בחיים את הרכוש ליורשים. וכגון: במקרה בו שני בני הזוג נפטרים יחדיו (או בסמוך) יועבר כל הרכוש של שני הצדדים ישירות ליורשים.
עיקרון ההסתמכות וההדדיות בצוואה הדדית מגביל את יכולתם של הצדדים לבטל או לשנות את צוואה הדדית.

עריכת צוואה הדדית מתאימה לבני זוג שיש ביניהם יחסי אמון ואשר מעוניינים להקל על בן הזוג הנותר בחיים מהם לנהל את חייו לאחר פטירת בן הזוג האחר.
לדוגמה: בני זוג יכולים לקבוע שרק לאחר מות האחרון מהם, יעבור רכושם ליורשים. במקרה כזה "צוואה הדדית" יכולה למנוע את הצורך של בן הזוג הנותר בחיים לבקש את הסתלקות ילדיו מהדירה או את הצורך של בן הזוג הנותר בחיים להתפנות מדירתו, כי היורשים האחרים יבקשו פירוק שיתוף בדירה, כדי לקבל את חלקם בירושה.
יחד עם זאת חשוב לזכור כי לצורך הבטחת קיום רצון בן הזוג שנפטר ראשון, להעביר את העיזבון ליורשים לאחר אריכות ימיו של בן הזוג הנותר בחיים, ניתן לכלול בצוואה הדדית הוראות המגבילות את יכולתו של בן הזוג הנותר בחיים למכור חלקים ברכוש או להעבירם במתנה.

צוואה הדדית יכולה להיערך ככול צוואה אחרת, במסמך אחד או בשני מסמכים נפרדים.
צוואה הדדית אינה צוואה פשוטה ולכן מומלץ לא לערוך צוואה הדדית ללא עזרת עו"ד המתמחה בתחום זה.

בהיעדר הוראה אחרת בצוואה, ביטול צוואה הדדית יעשה בתנאים שנקבעו בחוק הירושה:

אם שני בני הזוג בחיים – בשליחת הודעה בכתב לבן הזוג השני שבה מודיע בן הזוג על ביטול הצוואה. הודעה זו מבטלת את שתי הצוואות יחדיו.

לאחר פטירת אחד מבני הזוג ובטרם חלוקת העיזבון – בן הזוג הנותר בחיים מוותר על  חלקו בעיזבון כדי לבטל את הצוואה ההדדית.

לאחר פטירת בן הזוג הראשון וחלוקת העיזבון – בן הזוג הנותר בחיים יצטרך להשיב את מה שירש מבן הזוג שנפטר, ולחלק את העיבון ליורשים לפי דין.

חשוב לזכור כי לא ניתן לקבוע בצוואה הדדית תנאי לפיו לא ניתן לבטל צוואה הדדית כאשר שני בני הזוג בחיים ושניהם כשירים.