ארכיון תגיות: מקרקעין

התנגדות לצוואה – תיקון צו ירושה – השבת רכוש

כלים וטיפים
סכסוכי ירושה

סכסוכי ירושה מערבים רגשות עזים של פגיעה בהשתייכות המשפחתית ביחד עם תחושה של עלבון קשות, שלא ניתן לרפא, ולכן סכסוכי ירושה נחשבים לייצריים, קשים, הפוגעים  במרקם המשפחתי ומפלגים משפחות רבות לדורי דורות.

לרוב סכסוכי ירושה מתגלים לאחר פטירת בן משפחה, כאשר מתגלה מתגלה תוכן הצוואה או העובדה כי בוצעו פעולות מהותיות שהעבירו חלק ממהותי ברכוש של המוריש לזוכים כאלה ואחרים, בעוד מבני המשפחה אחרים נותרים עם תחושה קשה של קיפוח ונישול.

בני המשפחה החשים כי נושלו או קופחו נאלצים לעמוד על זכויותיהם ולהתנגד לבקשה למתן צו הירושה או צו קיום הצוואה.

רכזנו עבורכם כלים וטיפים בעניין התנגדות לבקשה למתן צו ירושה / צו קיום צוואה:



איך מוגשת התנגדות למתן צו קיום צוואה / צו ירושה

לאחר הגשת בקשה לצו קיום צוואה / צו ירושה רשם הירושה מפרסם הודעה לציבור כדי לאפשר הגשת התנגדות למתן הצו. את ההתנגדות נדרש להגיש בתוך 14 ימים ממועד הפרסום. הגשת ההתנגדות כרוכה באגרה.

יחד עם זאת חשוב לזכור, כדי להצליח בהתנגדות חשוב להעזר בעורך דין המתמחה בתחום דיני הירושה, אשר יעורך את ההנגדות באופן נכון שיגדיל את סיכויי הצלחת הבקשה.



עילת התנגדות – העדר כשרות לצוות

לפי חוק הירושה כל אדם בגיר המבין טיבה של צוואה יכול לערוך צוואה.

בפסיקה נקבע כי כל אדם אשר: (1) יודע מה היקף רכושו, (2) מודע לכך שהוא עורך צוואה אשר הוראותיה גוברת על כל דין אחר; (3) שרכושו יחולק בהתאם להוראות הצוואה – יחשב כשיר ערוך צוואה.

התנגדויות רבות למתן צן קיום צוואה מוגשות בטענה להעדר כשרות של המצווה, בעיקר כאשר מדובר בצוואה מאוחרת.



עילת התנגדות – פגמים צורניים בצוואה

חוק הירושה מגדיר כללים צורניים ומהותיים מחייבים לאופן עריכת צוואה בכל אחת מהדרכים הקבועות בחוק לעריכת צוואה (בפני עדים, בפני רשות, בעל פה ובכתב יד).

אחת הטענות הנפוצות בהתנגדות למתן צו קיום צוואה היא כי הצוואה לא נערכה "צורנית" באופן הקבוע בחוק.



עילת התנגדות – השפעות בלתי הוגנות והשתתפות בעריכת הצוואה

חוק הירושה דורש כי צוואה תשקף את רצונו של המצווה ללא כל אונס, כפיה או השפעה בלתי הוגנת. בפסיקה נקבעו מבחנים כדי לבחון האם הצוואה משקפת את רצון המצווה או נערכה כתוצאה מהשפעה בלתי הוגנת או עקב השתתפות זוכה בעריכת הצוואה לטובתו.

בהתנגדויות רבות למתן צו קיום צוואה נטען כי יש לפסול את הצוואה כי תוכנה אינו משקף את רצונו האמיתי של המצווה עקב השתתפות זוכה בעריכת הצוואה או השפעה בלתי הוגנת.



עילת התנגדות – השבת רכוש שהועבר עקב השפעה בלתי הוגנת

במקרים בהם מתגלה כי נכסים, רכוש וכספים הועברו מבעלות המצווה לבעלות זוכה (בין אם ללא ידיעת המצווה כלל ובין אם "מאחורי גבם" של ייתר הזוכים) כתוצאה מהשפעה בלתי הוגנת, עוד טרם פטירת המצווה.

התנגדויות למתן צו קיום צוואה או צו ירושה מוגשות תוך דרישה להשבת רכוש שהועבר טרם פטירת המוריש לזוכה. במקרים אלה מנסה בית המשפט לבחון את רצונו של המוריש והאם הפעולות נבעו מהשפעה בלתי הונת של הזוכה. בית המשפט רשאי במקרים אלה להורות על השבת רכוש שהועבר שלא כדין או על תיקון הצוואה בהתאם.



עילת התנגדות למתן צו ירושה

חוק הירושה קובע כי רכוש של נפטר שלא ערך צוואה מחולק ליורשים לפי הדין. סכסוכים למתן צו ירושה מתעוררים לרוב כאשר חלק מהיורשים מרגיש מנושל מהעיזבון. לדוגמה: כאשר נותרים בני זוג במערכת פרק ב', ידועים בציבור, ילדים שנולדו למוריש  ממערכות יחסים שונות או כאשר חלק מהותי ברכוש של הנפטר (נכסי נדל"ן וכד') מועבר לחלק מהיורשים עוד בטרם פטירת המוריש.

הטענות הנפוצות בהתנגדווית למתן צו ירושה מתמקדות בעניין הגדרת ידועים בציבור ובעניין טענות להעברת רכוש עקב השפעה בלתי הוגנת של זוכה על המוריש, טרם פטירתו.

בתי המשפט מכריעים בכל אחד מסכסוכים אלה בהתאם לנסיבות כל מקרה ומקרה.

סיכום:

הניסיון מלמד כי סכסוכי ירושה אינם "בלתי פטירים" כפי שנדמה. כאשר הצדדים בוחרים לכבד את המוריש – לוותר מעט על טענות "צודקות" ולהפנים שאינם מעוניינים להיגרר שנים בבתי משפט – לרוב ניתן לגשר על הפערים.

יחד עם זאת חשוב לזכור כי לעיתים צריך להלחם – כאשר מדובר בנישול או קיפוח קשים – אין ברירה אלא לנהל הליך משפטי לתיקון העוול.

הצלחה למשרדנו – צו הירושה יתוקן לאחר 13 שנה

הצלחה למשרדנו
צו הירושה יתוקן לאחר 13 שנה!

משרדנו הגיש תביעה בשם לקוחות אשר טענו כי אימם המנוחה הוחתמה על תצהיר הסתלקות מעיזבון אביה וזאת למרות שהייתה חולת אלצהיימר ולא הייתה כשירה לחתום על התצהיר.

ביום חמישי, בתום הליךמשפטי אשר נמשך מעל 3 שנים התביעה שהגשנו התקבלה. בפסק הדין קבע כבוד השופט קימלמן כי תצהיר ההסתלקות בטל והורה כי צו הירושה של הסבא יתוקן כר שהאם המנוחה תירשם כיורשת של אביה.

13 שנים לאחר פטירת הסבא, לקוחותינו יזכו בחלקה של אימם המנוחה בעיזבון אביה!

 

נושלתם מחלקכם בירושה או קופחתם בצוואה?

אל תרימו ידיים, פנו לתאום שיחת יעוץ אישית ואולי אפשר יהיה לתקן את העוול.

משרדנו מתמחה בדיני ירושה, לתאום שיחת ייעוץ אישית ניתן לפנות אלינו בכל עת.

כיצד לערוך ייפוי כח מתמשך שהבנק יכבד

כלים וטיפים
עריכת ייפוי כח מתמשך שגהבנק יכבד:

פעמים רבות אנו מגלים כי מוסדות בכלל ובנקים בפרט מתקשים לקלוט את ייפוי הכח המתמשך. חרף מאמצים רבים שעושה האפוטרופוס הכללי, מיופה הכח מתקשה לגרום לבנקים לפעול בהתאם להוראות ייפוי הכח המתמשך – בעיקר כאשר לקבעים מספר מיופיי כח (בתנאים שונים) או כאשר לא ניתנו הנחיות מקדימות ברורות. במקרים אלה מיופיי הכח נאלצים לפנות לבית המשפט, דבר שהממנה ניסה לחסוך כאשר ערך את ייפוי הכח המתמשך.

רכזנו עבורכם מספר כלים וטיפים, שיעזרו לכם לערוך ייפוי כח מתמשך פשוט וברור, כזה שיקל על המוסדות לקבל ולכבד.

קבעו מי יהיו מיופה הכח שלכם באופן פשוט וברור.

להמנע מקביעת מנגנון מסובך אשר יקשה על המוסדות לדעת כי האדם הפונה בשמכם, אכן מוסמך לעשות זאת
בחרו אנשי אמון וסמכו עליהם, ואם יש לכם מספר מיופי כח קבעו שלמעט החלטות חשובות (שתגדירו מראש) פה יפעלו, ביחד ולחוד,. כלומר. כל אחד מהם יהיה רשאי לפעול בשמכם, ללא צורך באישור האחר.

 
 

הכנת הוראות מקדימות מאפשרת למוסדות להבין מה היה רצונכם ותקל על מיופה הכח לפעול כפי שאתם רוצים.
בענייני רכוש – הגדירו בפירוט הנחיות מקדימות לאופן:
• התנהלות שוטפת בחשבון הבנק.
• ניהול עסקים.
• השקעת כספים.
• קיום התחייבויות קודמות.
• הענקת מתנות לאירועים משמעותיים.
• תמיכה בילדים ובנכדים.
בעניינם אישיים – הגדירו בפירוט הנחיות מקדימות:
• בעניין מקום המגורים ומעבר דירה.
• העדפתכם לקבלת סיוע בבית או במוסד.
• וכל עניין אישי אחר החשוב לכם.
בענייני בריאות – הגדירו בפירוט הנחיות מקדימות לאופן:
• מוסדות טיפול ואשפוז מעודפים על ידכם.
• סוגי טיפול שאתם מעוניינים לקבל או לא לקבל.
• העדפה של אשפוז ביתי או מוסדי.

• מומלץ להוסיף בהנחיות המקדימות גם הוראות בעניינים שהחוק היום מחייב אישור בית משפט – כגון מכירת רכוש, הענקת מתנות, הוראות לפי חוק החולה הנוטה למות ועוד.
• הוראות אלה יכנסו לתוקף אם וכאשר החוק ישתנה או לכל הפחות יאפשרו לבית המשפט לכבד את רצונכם, אם וכאשר מיופה הכח יפנה בשמכם לבית המשפט, לצורך קבלת אישור.

הגדירו בפשטות מי מיופה הכח ומה סמכותו.

לפני חתימה על ייפוי כח מתמשך, תנו לאדם קרוב קראו את ייפוי הכח, ללא הסברים שלכם. האם הם הבינו מי ממונה למיופה הכח ומה סמכותו?

אם לא, נסחו מחדש;

ואם כן, כתבתם ייפוי כח שכל פקיד (בבנק או במוסד אחר) ככל הנראה יקבל.

 

ניסוח נכון של ייפוי הכח המתמשך יבטיח שכל קורא ידע מי מיופה הכח שלכם ומה סמכותו ובוודאי שיקל על קליטתו בכל המוסודות.

עריכה נכונה של ייפוי כח מתמשך, בעזרת עורך דין המתמחה בתחום זה, תקל על קלטת ייפוי הכח בכל המוסדות ותחסוך למיופה הכח צורך בפניה לערכאות.

כלים וטיפים לקיום חובת הגילוי בעסקת מקרקעין

כלים וטיפים
חובת הגילוי של מוכר בעסקת מקרקעין :

חובת גילוי החלה על המוכר נכס בעסקת מקרקעין נובעת מעיקרון תום הלב והעובדה שבידיו מרוכז מידע רב יותר לגבי הנכס ומצבו. המוכר אינו חייב לדאוג לאינטרסים של הקונה אלא, לגלות כל מידע רלוונטי לגבי הנכס ומצבו, כדי לקדם את העסקה, לרבות מידע מהותי שהרוכש יכולה היה לגלות בעצמו. בתי הפשפט לא פעם חייבו מוכרים לפצות רוכשים בגין הפסדים שנגרמו להם עקב הפרת חובת הגילוי בשלב המשא ומתן לפני כריתת חוזה המכר.
רכזנו עבורכם מספר כלים וטיפים, כדי להבטיח את קיום חובת הגילוי באופן הוגן, ללא פגיעה באינטרס העצמי:

העבירו לרוכשים את כל המסמכים שיש בידכם, תוכניות, הסכם רכישה, תסריט או כל מסמך שיש בידכם היכול להציג את הנכס ומצבו.

אין טעם בהסתרת מסמכים הנמצאים בידכם, ברוב המקרים ממילא הקונה יכול לגלות בעצמו את המידע ביגיעה סבירה.

גלו לרכוש אודות כל תוספת בנייה שבוצעה בנכס.

גלו לרוכש אודות כל חריגת בניה שיש בנכס.

גלו לרוכש על אי התאמה ברישום הנכס.

גלו לקונה אודות כל בעיה "כרונית" בנכס, בעיה חוזרת שתוקנה פעמים רבות והקונה לא גילה בעצמו.

גלו לקונה אודות תיקונים ושיפוצים שבצעתם בנכס, הציגו חשבוניות ככל שיש בידכם.

גלו לקונה כל ימדע שממלא הקונה יכול וסביר שהקונה יגלה בעצמו.

אם יש לכם ספק, אתם חוששים שגילוי המידע יפיל את "העסקה", סביר שזה מידע רלוונטי ושאתם חייבים לגלותו.

אם יש לכם ספק, התייעצו עם עורך דין המתמחה בעסקאות מקרקעין כדי לקיים את חובת הגילוי בתום לב.

חשוב לזכור שגם אם הרוכש יצהיר בחוזה שיחתם כי הוא בדק את הנכס, כי הוא קונה את הנכס  במצבו הנוכחי (AS-IS), וכי הוא מוותר על כל טענה לאי התאמה – אם הפרתם את חובת הגילוי אתם יכולים למצוא עצמכם נתבעים, גם זמן רב לאחר חתימת החוזה.

מצאתם רוכש לנכס שבעלותכם, אל תהססו ופנו לקבלת יעוץ מקצועי מעורך דין המתמחה בעסקאות מקרקעין!

כלים וטיפים לבדיקת התאמת נכס לפני קנייה

כלים וטיפים
בדיקת התאמת דירה לפני הרכישה:

ההחלטה על רכישת נכס מקרקעין הינה אחת ההחלטות המשמעותיות, המורכבות והיקרות ביותר שאדם רגיל מקבל בחייו. לעסקאות מקרקעין הבטים בתחומים רבים כגון: משפט, הנדה, תכנון ובניה, מיסוי ועוד, ולכן כאשר אתם עושים עסקה לרכישת נכס כדאי שיהיה לכם ליווי של עורך דין המתמחה בעסקאות מקרקעין.

עורך הדין  יבדוק עבורכם את את מצבו המשפטי, הפיזי, התכנוני, ההנדסי של הנכס, את ההתאמה באופן רישום הנכס בכל המרשמים, את הבטי המיסוי, וכל  פגם שיכול להכשיל את העסקה או לעכב את רישומה – ויבטיח שהעסקה תסתיים ברישום הזכויות בנכס על שמכם.

עלות הליווי אינה זולה ולעיתים במהלך הבדיקה עורך הדין מגלה אי התאמות וממליץ לכם לזנוח את העיסקה. לדוגמה לאחרונה משרדנו המליץ לשני לקוחות לזנוח את העסקה לאשר שבבדיקת הנכסים נמצאה אי התאמה בין רישום הנכס בתיק הבניין של הרשות המקומית לבין הרישום בטאבו.

השאלה הגדולה לבחור נכס שמתאים לצרכים שלנו.

רכזנו עבורכם מספר כלים וטיפים,היכולים לעזור בבדיקת התאמת נכס עוד לפני ההחלטה לעשות עסקה לרכישתו, כלים היכולים לחסוך לכם זמן וכסף:

לפני הכל בדקו מי מוכר את הדירה, בקשו לראות תעודות זהות.

שוחחו עם המוכרים, נסו להכיר אותם ולהבין מדוע הם מוכרים את הנכס.

 

בדקו את נסח הרישום של הנכס, הזמינו בעצמכם נסח מעודכן. אל תסמכו על נסח רישום שמציגים המוכרים.

בדקו שהמוכרים שפגשתם הם בעלי הנכס הרשומים, ואם אינם צרו קשר ישירעם בעי הנכס.

בדקו שאין כל מגבלה להעביר את הזכויות בנכס, כגון: הערות אזהרה, שיעבודים וכד'.

בקרו בנכס, בדקו את הבניין בו מצוי הנכס, לא מהר לבקר בנכס יותר מפעם אחת, ביום ובלילה.

בדקו תוכניות עתידיות לנכס, תמ"א, הוספת ממ"ד, הוספת מרפסות ומה אפשרויות ההשבחה.

בדקו את שטח הנכס בפועל, חשוב לבדוק שהשטח מתאים להצהרת המוכר ולרישום.

בדקו האם נעשו בנכס תוספות בניה או חריגות בניה.

בקשו חשבונית על שיפוץ או השקעה שנעשו בנכס, תיעוד זה מעלה את הביטחון בהצהרות המוכרים.

התרשמו מאופן התחזוקה, הגינון, והטיפוח של הבניין.

בדקו  מי תמגורר בבניין, בעלי הנכסים או שוכרים.

בדקו את חתך הגלאים של השכנים, מבוגרים או משפחות.

בדקו את התב"ע.

בדקו אילו מבנים צפויים להיבנות בסביבה והאם פיתוח האיזור יפגע בנכס או אולי ישביח אותו.

שוחחו עם שכנים, חפשו מפגעים בסביבת הנכס כגוןף כבלי מתח גבוה, אנטנה סלולארית או כל מפגע אחר שיכול לפגום באפשרות שלכם ליהנות מהנכס או לפגוע בערכו.

בדקו את דרכי הגישה לנכס, עומסי תנועה, נגישות לתחבורה ציבורית, מקומות חניה לכם ולאורחים ועוד.

בדקו האם בשכונה יש מבני ציבור כגון: גני ילדים, בתי ספר מתנ"ס, מועדון ספורט וכד' הנדרשים לכם.

בדקו את עלות ועד הבית.
בדקו את חיוב הארנונה.

בדקו את עלות מועדון הספורט השכונתי, מתנ"ס.

בקרו בסופר-מרקט השכונתי והתרשמו מרמת המחירים.

לכל עסקת מקרקעין יש הבטי מיסוי, מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה ועוד.

בדקו האם יש לכם פטור.

מומלץ לבחון מראש את הבטי המיסוי ולהעזר ביועץ מס.

ערכו סקר שוק, בדקו עסקאות בנכסים דומים, שוחחו עם מתווכים, בעלי נכסים בסביבה.

קחו בחשבון עלויות נוספות שתדרשו לשלם כגון: תשלום למתווך, לעורך הדין, אגרות לבנק וכד'.

תמיד, אבל תמיד, תוסיפו סכום כסף משמעותי להוצאות בלתי צפויות מראש!

ערכו בדיקה ראשונית לצורך קבלת משכנתא.

בדקו שלוח התשלומים שהמוכרים מבקשים מתאים לכם.

בדקו היטב שיש לכם די כסף למימון הרכישה!

בדקו האם מועד הפינוי מתאים לכם, קחו בחשבון אפשרות לעיכוב בפינוי וזמן לשיפוץ הנכס.

ואם נראה מתאים, אל תהססו לבצע שמאות מוקדמת, לבדוק ולאמת את מצבו התכנוני, המשפטי והפיזי של הנכס, ולאמוד את ערכו.

אל תחתמו על זכרון דברים לפני שתבדקו את הנכס.

תסמכו על עצמכם – אם יש לכם ספקות, בקשר לנכס, למוכרים, לסביבה, הנכס לא מתאים!

לא להחפז לעסקה, אם לוחצים עליכם לסגור עסקה בלי בדיקה יסודית, כנראה סבבדיקה תגלו בעיות!

חיסכון בבדיקת הנכס יכול לגרום לכם הפסד גדול, אין תחליף לבדיקה יסודית של הנכס.

לא לחתום על זכרון דברים או הסכם ללא ליווי של עורך דין המתמחה בעסקאות מקרקעין.

 

בדיקה עצמית של נכס יכולה לחסוך לכם זמן וכסף כאשר אתם מחפשים נכס שיכול להתאים לצרכים שלכם. יחד עם זאת חשוב לזכור שאין תחליף לליווי מקצועי של עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין בכל עיסקת מקרקעין.
מצאתם נכס מתאים אל תהססו ופנו לקבלת יעוץ מקצועי!