כלים וטיפים
בדיקת התאמת דירה לפני הרכישה:
ההחלטה על רכישת נכס מקרקעין הינה אחת ההחלטות המשמעותיות, המורכבות והיקרות ביותר שאדם רגיל מקבל בחייו. לעסקאות מקרקעין הבטים בתחומים רבים כגון: משפט, הנדה, תכנון ובניה, מיסוי ועוד, ולכן כאשר אתם עושים עסקה לרכישת נכס כדאי שיהיה לכם ליווי של עורך דין המתמחה בעסקאות מקרקעין.
עורך הדין יבדוק עבורכם את את מצבו המשפטי, הפיזי, התכנוני, ההנדסי של הנכס, את ההתאמה באופן רישום הנכס בכל המרשמים, את הבטי המיסוי, וכל פגם שיכול להכשיל את העסקה או לעכב את רישומה – ויבטיח שהעסקה תסתיים ברישום הזכויות בנכס על שמכם.
עלות הליווי אינה זולה ולעיתים במהלך הבדיקה עורך הדין מגלה אי התאמות וממליץ לכם לזנוח את העיסקה. לדוגמה לאחרונה משרדנו המליץ לשני לקוחות לזנוח את העסקה לאשר שבבדיקת הנכסים נמצאה אי התאמה בין רישום הנכס בתיק הבניין של הרשות המקומית לבין הרישום בטאבו.
השאלה הגדולה לבחור נכס שמתאים לצרכים שלנו.
רכזנו עבורכם מספר כלים וטיפים,היכולים לעזור בבדיקת התאמת נכס עוד לפני ההחלטה לעשות עסקה לרכישתו, כלים היכולים לחסוך לכם זמן וכסף:
לפני הכל בדקו מי מוכר את הדירה, בקשו לראות תעודות זהות.
שוחחו עם המוכרים, נסו להכיר אותם ולהבין מדוע הם מוכרים את הנכס.
בדקו את נסח הרישום של הנכס, הזמינו בעצמכם נסח מעודכן. אל תסמכו על נסח רישום שמציגים המוכרים.
בדקו שהמוכרים שפגשתם הם בעלי הנכס הרשומים, ואם אינם צרו קשר ישירעם בעי הנכס.
בדקו שאין כל מגבלה להעביר את הזכויות בנכס, כגון: הערות אזהרה, שיעבודים וכד'.
בקרו בנכס, בדקו את הבניין בו מצוי הנכס, לא מהר לבקר בנכס יותר מפעם אחת, ביום ובלילה.
בדקו תוכניות עתידיות לנכס, תמ"א, הוספת ממ"ד, הוספת מרפסות ומה אפשרויות ההשבחה.
בדקו את שטח הנכס בפועל, חשוב לבדוק שהשטח מתאים להצהרת המוכר ולרישום.
בדקו האם נעשו בנכס תוספות בניה או חריגות בניה.
בקשו חשבונית על שיפוץ או השקעה שנעשו בנכס, תיעוד זה מעלה את הביטחון בהצהרות המוכרים.
התרשמו מאופן התחזוקה, הגינון, והטיפוח של הבניין.
בדקו מי תמגורר בבניין, בעלי הנכסים או שוכרים.
בדקו את חתך הגלאים של השכנים, מבוגרים או משפחות.
בדקו את התב"ע.
בדקו אילו מבנים צפויים להיבנות בסביבה והאם פיתוח האיזור יפגע בנכס או אולי ישביח אותו.
שוחחו עם שכנים, חפשו מפגעים בסביבת הנכס כגוןף כבלי מתח גבוה, אנטנה סלולארית או כל מפגע אחר שיכול לפגום באפשרות שלכם ליהנות מהנכס או לפגוע בערכו.
בדקו את דרכי הגישה לנכס, עומסי תנועה, נגישות לתחבורה ציבורית, מקומות חניה לכם ולאורחים ועוד.
בדקו האם בשכונה יש מבני ציבור כגון: גני ילדים, בתי ספר מתנ"ס, מועדון ספורט וכד' הנדרשים לכם.
בדקו את עלות ועד הבית.
בדקו את חיוב הארנונה.
בדקו את עלות מועדון הספורט השכונתי, מתנ"ס.
בקרו בסופר-מרקט השכונתי והתרשמו מרמת המחירים.
לכל עסקת מקרקעין יש הבטי מיסוי, מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה ועוד.
בדקו האם יש לכם פטור.
מומלץ לבחון מראש את הבטי המיסוי ולהעזר ביועץ מס.
ערכו סקר שוק, בדקו עסקאות בנכסים דומים, שוחחו עם מתווכים, בעלי נכסים בסביבה.
קחו בחשבון עלויות נוספות שתדרשו לשלם כגון: תשלום למתווך, לעורך הדין, אגרות לבנק וכד'.
תמיד, אבל תמיד, תוסיפו סכום כסף משמעותי להוצאות בלתי צפויות מראש!
ערכו בדיקה ראשונית לצורך קבלת משכנתא.
בדקו שלוח התשלומים שהמוכרים מבקשים מתאים לכם.
בדקו היטב שיש לכם די כסף למימון הרכישה!
בדקו האם מועד הפינוי מתאים לכם, קחו בחשבון אפשרות לעיכוב בפינוי וזמן לשיפוץ הנכס.
ואם נראה מתאים, אל תהססו לבצע שמאות מוקדמת, לבדוק ולאמת את מצבו התכנוני, המשפטי והפיזי של הנכס, ולאמוד את ערכו.
אל תחתמו על זכרון דברים לפני שתבדקו את הנכס.
תסמכו על עצמכם – אם יש לכם ספקות, בקשר לנכס, למוכרים, לסביבה, הנכס לא מתאים!
לא להחפז לעסקה, אם לוחצים עליכם לסגור עסקה בלי בדיקה יסודית, כנראה סבבדיקה תגלו בעיות!
חיסכון בבדיקת הנכס יכול לגרום לכם הפסד גדול, אין תחליף לבדיקה יסודית של הנכס.
לא לחתום על זכרון דברים או הסכם ללא ליווי של עורך דין המתמחה בעסקאות מקרקעין.
בדיקה עצמית של נכס יכולה לחסוך לכם זמן וכסף כאשר אתם מחפשים נכס שיכול להתאים לצרכים שלכם. יחד עם זאת חשוב לזכור שאין תחליף לליווי מקצועי של עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין בכל עיסקת מקרקעין.
מצאתם נכס מתאים אל תהססו ופנו לקבלת יעוץ מקצועי!